SCI : investir dans l’immobilier à plusieurs

Envie d’acheter un bien immobilier à deux, trois ou dix ? La SCI (Société Civile Immobilière) peut être votre meilleure alliée. Elle permet d’investir à plusieurs tout en encadrant les rôles, les décisions et la fiscalité. Mais est-ce vraiment adapté à tous les projets ? On vous explique comment fonctionne une SCI, quand c’est pertinent (et quand ça ne l’est pas).

Qu’est-ce qu’une SCI, en clair ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un ou plusieurs biens immobiliers via des parts sociales.

Les associés ne sont pas propriétaires du bien, mais d’une part de la société
Elle permet d’acheter, gérer, transmettre
Minimum : 2 personnes (amis, famille, couple)

Pourquoi créer une SCI pour investir à plusieurs ?

❌ Éviter l’indivision (souvent source de blocages)
📋 Organiser les rôles et les décisions via des statuts
🏠 Investir entre amis, en couple ou en famille en toute sécurité
👤 Transmettre plus facilement (donation de parts, gestion sur plusieurs générations)

Exemple concret :

Deux frères veulent acheter un appartement locatif. Avec une SCI, ils décident ensemble de la gestion, peuvent répartir les charges et prévoir une clause de sortie.

Comment créer une SCI ?

Rédiger les statuts (avec ou sans notaire)
Déposer au greffe du tribunal de commerce
Obtenir un numéro SIREN
Créer un compte bancaire au nom de la SCI

Coûts :

En ligne : dès 300 €
Avec notaire : entre 1 000 et 1 500 €

Quelle fiscalité pour une SCI ?

Deux options possibles :

1. SCI à l’IR (impôt sur le revenu) :

Chaque associé déclare sa part de revenus dans sa déclaration
Fiscalité simple, idéale pour petits loyers

2. SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) :

La SCI paie l’impôt, mais peut amortir le bien
Plus complexe (comptabilité, bilan), mais potentiellement plus rentable à long terme

Exemple :

Une SCI à l’IS peut déduire les frais, l’amortissement du bien, etc. => réduction de la base imposable.

Avantages et limites de la SCI

✅ Avantages :

Transmission facilitée (donation de parts)
Moins de conflits entre associés qu’en indivision
Fiscalité optimisable

⚠️ Limites :

Démarches administratives + frais de gestion
Obligations comptables (surtout en SCI à l’IS)
Nécessite une bonne entente entre associés

Pour un premier achat, est-ce la meilleure option ?

Pas forcément ! Si vous investissez seul ou en couple, la SCI n’est pas toujours utile.

Elle complique la gestion, ajoute des coûts, et n’offre pas toujours d’avantage fiscal significatif
Pour un premier investissement locatif, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut être plus simple, plus souple et très intéressant fiscalement (amortissement, exonération partielle)

Notre conseil :

Avant de créer une SCI, comparez avec les autres solutions selon votre projet, le nombre d’investisseurs et votre horizon de placement.

Conclusion : la SCI est un outil puissant, mais pas automatique

Investir via une SCI est pertinent pour acheter à plusieurs ou préparer une transmission. Mais pour un premier achat ou un projet simple, d’autres solutions peuvent suffire, voire être plus avantageuses.

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